龙吟月的房地产基本快速笔日记二
旧房地产笔记：
一个人从出生到死亡都离不开房地产的世界，因此，绝对有必要多明白的。
一般刚刚进入职场的新鲜人，薪资大约在xx元左右，扣除必要的生活费用后所剩无几，想要完成购屋大计最好一定要先设定目标，建议如果从一进入社会便做好理财规划，养成每月定期储蓄tt元的习惯，n年内便可真正独立，晋身有巢阶级。
购屋理财模式粗分为两大阶段，一为购屋前自备款的筹措，另一为购屋后每月房贷的支付，根据经验，只要计划得当，无论在购屋前或是购屋后，都可以维持以每月zz左右的预算来解决房事。
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同学有从德国回来的、国安局上班的、法官律师的、教授的、调查局的；但是他们的房地产知识显然差我太多了，实话是他们就算有高学历跟优渥的工作都没多大用处，简单讲，一点房地产上的眼光都没有。隔行如隔山，当然不能怪他们，毕竟他们又没从事过房地产上的事！
验证看似简单的事，简单的逻辑，简单的观念，原来是大大不简单。与客户a漫步在碧湖畔旁，见两组仲介公司在摆摊卖房子，a说内湖房地产景气真的很差！非假日也在外头卖房子。
我笑了，心想：一般跟世俗的眼光总是短的；内湖房地产真的差吗？当然不是，(如果是，我头给你，如果是，你也不会邀请我来估你碧湖景观的房子了。)否则我不够资格在a之上，我的眼光跟判断力。
你会的，你懂得的，那还需要我陪你漫步於湖边吗？碧湖的美，也是我的荣耀！住这附近30年，从小在内湖长大，第一份工作就是房地产，生也房地，做也房地，睡也房地，死也房地，怎可能不在内湖房地产上的眼光赢你！会逊你那才奇了。
a说我怎麽愉悦的傻笑着？若是内湖房地产真的差，那些摆摊的房屋仲介早不见哩！没有希望、没有机会、剩下绝望，那才叫内湖房地产真的很差！
我不会顺水推舟也没有落井下石，我向你讲的都是真的，即使你是卖方。内湖房子好不好卖，能不能卖，我一眼就知道了，因为你能不能跟我谈，我就知道会不会赚钱了。
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房地产为何会保值？
因为人类存活在大地之上，人很多又属於群聚动物，动物的习性通常喜欢占地为王，也通常容易落地生根，因而造成土地稀有。稀有的东西又非要不可，人离不开土地的；又土地不会老也不易消失，所以房地产容易保值！
房地产为何会增值？
因为需求大於供给时，房地产就会增值；多数人不买房地产时，就会贬值。
增值的条件有哪些？
经济很好时。未来发展看好时。
有例子可佐证吗？
例如台北市内湖区民国1997年时，平均公寓的成交价一坪大约16万，土地一坪大约30万。
2000年开始，内湖科学园区的发展带来大量就业人潮！未来发展看好！
2003年平均公寓的成交价一坪大约20万，土地一坪大约60万。明年即将通车的内湖捷运，更让未来性看好！
2007年平均公寓的成交价一坪大约27万，土地一坪大约120万。
今年全球大环境整体不好，景气非常差！今年平均公寓的成交价一坪大约26万，土地一坪大约130万。
(2013年平均公寓的成交价一坪大约50万，电梯70万，土地一坪大约200万。)
注：土地之所以不降反而上涨是因为内湖的土地越来越难买到了，就算有钱也买不到，加上跟台北市大安及信义区相比，相对便宜，所以内湖的土地目前仍旧维持不败！
以上都只是个人的观察数据跟资料而已，仅供参考。
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房屋仲介的任务是促成买卖双方成交！成交时赚取所需的服务费。仲介要去接案子来卖，属於开发的工作。仲介要想办法把接来的房子卖掉，属於销售的工作。房屋仲介人很多，工作内容也大同小异，差别在经验，效率判断及人脉经营的多寡！
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大陆买房狂潮、造就八大怪(联合新闻网)
2009、07、27【经济日报、记者何蕙安、综合报导】
中国大陆近来掀起一波诡谲的买房狂潮，这股过热的买气，衍生出过去不曾发生的怪现象：以前销售人员卖房成交有奖金拿，现在反而被骂；还有一套房一天连涨三次价，价差高达人民币5万元（约新台币24万元）。
从买房到卖房，扬子晚报归纳出房市八大怪象，业内人士认为，这些有悖常理的现象背后原因不一，但都与今年的楼市反弹过於迅猛有一定关系。
报导说，今年3月，房市还处於低谷，江苏一家房地产开发商推出的楼盘率先逆市上扬，而且短期内销售一空，没想到一开始还很开心的老总，随着房子的热卖，脸色愈来愈难看。
老总说我们卖得这麽快，是价格定得太低，说明我们能力不够。销售人员私下透露，房子卖完后，不但没有奖励，工资还被降低一级。
江苏河西发生一通电话1000元的事件，一家酒店式公寓原本定价每平方公尺人民币11万元（约每坪新台币17点5万元），但负责人跟同行聊天后，后悔定价太便宜，赶紧打电话跟老总报备，不过一通电话，拟定已久的房价立刻调涨为12万元，还不排除上看13万元。
大陆这波买房热，一路烧到二手房市场，仲介公司透露，一间原本开价人民币60万元的二手房，屋主一听说有三、四个人想看，马上涨价人民币2万元；不久，又打电话表示加少了，挂牌价至少要63万元；没想到，下班前又来电撂下狠话，少於65万元免谈！一天三变，姿态之高，毫无求售可言。
吊诡的是，现在别墅卖得比公寓还要好，最热卖的还是动辄人民币300万元（新台币1440万元）以上的高档房，销售人员形容最近客户买豪宅就像买小白菜；等真的看到便宜楼，民众反而半信半疑，这价格比周边二手房都低了很多，为什麽会卖得这麽低？很多人宁可买高价房图安心，让提供优惠的建商直叹好心没好报。
大陆民众对房市极有信心，已经变成有房就抢，南京城北的锋尚国际每套房人民币500万元到800万元，还没开盘就已经销售一空。
据亚洲房市风险管理公司调查，今年亚洲8大城市（北京、上海、深圳、台北、香港、东京、首尔、新加坡）的房价表现，以东京房价最高，换算每坪184点9万元台币，其次是香港房价每坪约165点5万元台币，台北市房价位居第5名，每坪约40点8万元台币，高於深圳、上海及北京。
亚洲房市风险管理顾问公司董事长彭培业认为，亚洲8大城市以上海的房价最具增值潜力，明年上海将举办世博会，加上迪士尼乐园进驻等建设利多，将带动上海房价，目前每坪均价29点9万元台币。
台北市房价在8大城市中也属於相对低价，mou签订后，陆资可投入台股及房市，资金将有300亿元台币，为台股及房市添动能，看好北市房价将涨1至1点5成。
众所皆知大陆的土地是国有的，若不是如此，早超越台北的房价！
世界那一个文明精华区房价不贵的、而且很便宜的？没有！因此，除非台北不是台湾或华人社会的一个其中中心点，否则永远别想台北市的房价会降非常低。这就是资本自由的世界，实力(有钱权)才是王道之一。
东京新台币每坪184点9万、香港每坪165点6万，第三名为新加坡每坪99点6万、第四名为首尔每坪88点7万，台北排名第五，每坪均价40点8万，第六、七、八名依序为深圳30点7万、上海29点9万、北京24点3万。
建商不能坐井观天，潮流在变，营建业者应以更宏观态度思考如何在竞争激烈的市场中生存。
举例，从汽车销售市场就可观察出金字塔顶端的消费市场买方已明显转变，过去买得起1000万元的汽车已经很了不起，但随富豪需求不断改变，1000万元至3000万元的顶级名车已供不应求，包括bentley、astonmartin、lambhini等，只要一推出就被订购一空，由此可看出豪宅再贵都有人买，重点是有没有抓对客户的需求。
愈来愈多中国**来台考察，但还有广东、天津、上海与河南市委书记没有来，这些都是两岸政经观察指标，随台湾与中国的依存度愈高，房价想像空间将是不可限量，到时候要喊到每坪300万、400万元，都不是不可能的。
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无论走到哪里，只要谈到房地产议题，大家关心的话题都围绕在现在这个时机点适合进场？买哪里未来才有增值潜力？等。
买房子是一般人一生最重要的一笔投资行为，也是一种理财行为。对於买屋时机点的拿捏，要摆在需求，当下若有需求，再评估大环境的局势，而学者、专家的话仅供参考，心中有判断就该勇敢买进，因为买屋不仅是投资行为，从某个角度看，也是一种强迫储蓄行为，让钱花在刀口上。
最近跟一个年轻朋友聊天，他因为结婚而在2006年贷款450万元买下第一间房子，且选择本息摊还，至今贷款还剩约400万元。最近他决定出售房子，有人出价800万元，大约可获利200万元。
由於他是北上谋生的中部人，这三年若选择租屋，以他有家庭及小孩来看，在台北市租16坪至20坪大的房子，每月租金至少1点8万元起跳，三年下来要支付64点8万元。因为5月才缴完所得税，我问他贷款450万元有多少房贷利息扣除额，他说一年约12万多元，三年差不多36万元。
以这位朋友为例，三年前他买房子的决策，为他赚进164万元（200万元获利扣除房贷利息36万元），但他租屋就将支出64点8万元，一个决策可让你的人生财富价差228万元。老一辈的常说：有土斯有财，买厝当做存人生第一桶金，老祖宗传承的智慧还是挺管用。
其次是如何买（howtobuy）？轨道经济学、公园经济学、水岸经济学、机场经济学等概念，就是指交通便利及生活机能带来的房价增值。观察东亚邻近国家，台湾不是最早兴建捷运的国家，南韩、日本、香港都比台湾早。而捷运通房价涨在邻近国家早就上演，但经常出国的国人未必会注意到其他国家捷运对房地产所带来的变化。
捷运内湖线7月4日将通车，有人说通车前一年已将房价炒高、加上噪音扰民，通车后可能利多出尽、房价回档。但事实不然，内湖房价仍往上攻坚，尤其是去年第四季至今年第二季，在内湖文德站、内湖站、大湖公园站周边的别墅区身价涨幅最高达25%，同期捷运周边电梯大楼涨幅才12.5%，可见稀有的透天别墅很抢手。
物多众弃、物少众抢。古董具有稀有性会常创高价。台北市区透天别墅相当稀有，别墅周边五、六百公尺内有捷运站经过的地区，只有内湖文德站至大湖公园站。阳明山、新店大台北华城、汐止别墅区没有捷运经过，面向公园第一排、高楼景观户、三角窗的店面及捷运站周边的别墅，这类少有人释出的产品，在市场都很抢手，即使不景气，跌价空间也有限。
年轻人要在北京生存，比在台北生活要苦。月薪1万元人民币（约台币4点8万元），是一般北京老百姓中薪阶级；但对在外商公司服务五年、30岁的小同，这丁点儿薪水，却被房贷啃掉一大块。
小同前年初结婚，靠双方父母赞助，在五环外回龙观，买了总价80多万元的新房，贷款65万。当时，房价一平米约7、8千元（一坪约11万台币）。
有产阶级小同，生活被房贷压得苦不堪言。我光月供房贷，就要4千元，已育有1子的小同，扣掉柴米油盐支出、给父母的安亲费、老婆和宝宝的生活费，他每月生活费竟只剩1千元不到，比民工还惨。
出身山西的他，郁闷地说，在北京生存10年，仍是苦哈哈，有时想想不如回老家，有房有车，一个月3、5千元就够了。
2009、12、05《旺报》
在大陆引起广泛议论的电视剧《蜗居》，是一部非常庸俗的作品。庸，是平常，长安居大不易的主题加上二奶、腐败、房屋拆迁等，是大陆民众生活中的恒久话题。俗，是世俗。拥有自己的房子，能与下一代共享天伦，和升官发财、伟大复兴、世界大同相比，不是什麽高远的理想，而是市井百姓切身的平凡愿望。就因为很平常，是世俗之见，所以也具普遍性，老百姓看了多能产生共鸣。
一年多来，大陆地产商几度造访台湾，陆资加豪宅成了热门话题，台湾民众对大陆房地产价格屡创新高、上海深圳北京的地王和几位地产豪商的大名越来越熟悉。大台北地区房价虽然贵的吓人，不过从台湾看大陆房价的飙升，也越来越自叹不如。
何以大陆房价不断走高？大陆国务院发展研究中心的调查显示，改善型购房和投资或投机型购房是房价上涨的主要因素，而投资或投机更主导了北京、上海、深圳等多个大城市的房价上涨。
面对房奴们的蜗居和房价的狂飙，温总理日前在上海考察时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，要让城市广大中低收入者安居乐业，要抑制投机性购房。这个大政方针说的极对，问题是如何做到？
就在温总理讲话前，一位国务院官员才说房地产业是中国经济的直接命脉。由於房地产业占大陆gdp的6点6%和四分之一投资，直接关联产业达到60个，这位官员把房地产业能否保持稳定发展列为明年中国经济面临七大挑战之首。
稳定发展几个字说的四平八稳，但若按照专营地产、专放大炮，认为年轻人就该买不起房的华远集团总裁任志强所说，宏观调控是为了让房价稳涨，稳定发展翻成白话，意思就该是房价要继续上升。如果不扭转中国经济被房地产绑架的现况，未来几代普通中国人都得蜗居，而经济结构的调整优化也永远是空话一句。
房地产能掌握国家经济命脉，前提是它们掌握了地方政府的命脉，构筑了稳固的官商利益集团。还记得轰动一时的**案吧！300多亿人民币上海社保基金、升斗小民的续命丹，至少有200亿进了地产商的口袋。《蜗居》中的主导地产开发的宋秘书，颇受许多男女网民喜爱，但不过就是现实生活中贪贿、玩弄女性的**及其原秘书秦裕的美化版。
话说回来，多数台湾老百姓又何尝不在蜗居之中，何尝没有过上好生活的庸俗梦想？我们社会又何尝不被房地产业绑架？台湾民主化的廿年，不正是某些拥有地产建设公司的大财团与地方派系操控都市计画体制，掌握住宅金融体系，进军地方与中央政治，左右学界与媒体，从而攫取暴利的过程吗？
如今，台湾房市泡沫指数近47％，超过国际警戒线，大台北地区房价所得比高达11点4倍。在《蜗居》於大陆流行和房价高成为台湾十大民怨之首的背后，是两岸平民百姓越来越趋同的生活处境与命运。
廿年前台湾的无壳蜗牛运动，旋起旋灭，政府关於房屋交易资讯透明化、约束财团投机、公平税制等承诺也就乾脆跳票。如今，两岸老百姓除了如同《蜗居》中女角郭海藻质问自己：为什麽我们的人生和梦想都要拴在一个房子上以外，更该用集体的力量，走出蜗居。
(人世於事上，有一些问题无解。如善恶的天性之无解。人既已然走向资本主义的世界，发展完全个人发达展扬为机制，自由会有自由自己的出路，挡也挡不住！有些人一小时赚100元，有人300元，有人1千，有人3千，有人1万有人10万百万..也有更少的、赚不到的；当真正的大多数人无行为於房地产时，自然房地产吵无用，重点在於大多数人如何论定，一个牵一个，难不成把掌握钱权的这些人满门抄家灭族吗不太可能的事，故一切都是废话，人类那麽多，如何均美窝？越多人越竞争也就越不可能满意人人，人人都满意房地产，台湾就是台北市最贵的道理即是源出此“人性”之理。)
电影2012面对大洪水、大地震、火山爆发的末日浩劫，世界列强集资打造方舟，花得起1张方舟船票10亿欧元的巨富，才有机会在明天过后生存。
海悦广告协理郭正安形容，在金融风暴后世界各国竞相推出振兴经济方案、超量发行钞票救市，庞大的财政刺激措施，将让资产价格持续飙涨，未来势必要面对经济成长率与资产泡沫问题共存的市场，当过热的金融资产指数不得不面临降温的同时，就是财富重新洗牌的时刻，谁拥有国际一级城市地产、谁在台北市有房产，谁就在m型化财富聚集的这一边，要避免沦落到资产被稀释的那边。郭正安说台北房市就是台湾2012资产海啸里的方舟。
前有高房价后有通膨追兵。
你看台北市房价哪时大跌过？郭正安说，金融海啸后今年房价起涨的动能再起，消费者身后又有通膨的压力追赶，前有高不可攀的房价，后有通膨追兵。加上新加坡、韩国、香港房地产在涨，还在做封闭市场的台湾房市，对外资来说就会越来越便宜，台湾市场一旦在国际贸易协定上被迫开放，面对动辄每坪200万、300万国际盘房价，2012后，你还有机会作一个光荣的台北市民吗？
不能等死啊！郭正安提醒，要有一半的资产，放在不会被通膨稀释的地方，才能平衡通膨的损失。如果还在住30年的老房子，快准备换一个新的。现在你会痛，但你还能负担。不要等到有一天想买房子的时候，你只能搬去乡下。
买家变少，手笔变大。
今年购屋客的特性就是：买家变少，手笔变大。手上5个台北市预售个案的郭正安分享销售经验，他说，买2亿豪宅的客户，下决定到下订签约不过半小时，因为他们决胜千里；
买2,000万的房子的客户常常就要担忧这担忧那的想个两礼拜。
我每天接触这些买家，分析他们为什麽买？后来发现，是因为我们的钱太少，他们的钱多，自然觉得我们的房子很便宜。
但是市场一有什麽风吹草动，永远都是中下阶层的民众在恐慌。彭怀南的房价过高的论调风波之后，民众不敢买，只有够guts跟口袋够深的资本家才会敢出手。
郭正安分析，今年买房子的客人跟过去的很不一样，去年是传统投资客，买房子的自备款顶多1至1点5成；今年进入房市的热钱不是陆资、不是港资，也不是外资，就是遗赠税率调降后回流的资金，自备款拉到3至5成照样下手的，大有人在。
从今年元月份政府宣布遗赠税一口气从50％砍到10％以来，过去国人流向海外约9兆的资金，预估将在3至4年内回流，今年初估回流1兆的资金只是冰山一角而已，预期未来资金回流趋势还将持续。
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如果你相信这世界只分有钱跟没钱2种人，如果你承认这世界有的是贫富2字的存在，如果你相信这是自由的世界，如果你觉得资本世界不会变成共产社会，如果你觉得你是人你有人性，那麽，菁华的房地产的土地与房子绝对会贵的，绝对只有少数人买的起，那就像总统，大老板，法官，狗官诸如此类..少数，那就像盖世英雄，绝世美女少，好的房地产少，绝对贵到你想像不到的！那就像一个好店面，塌码的哩！就是贵死人。
台北的房价很贪婪，政府在盯着，可是，白痴阿！一堆庸众，真的要唯一解决的方法就是不解决，一个死结怎麽解都是错的，因为敌人就是自己啊！除非自己灭自己，也就是说把人类消灭问题就解决了，所以房价是死结，不要去解，自然而然才是正理。
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一个屋主的房子要卖1000万，自住型的客户出价800到900之间，而一个投资客出950万买到了，屋主若卖当然是卖给价高者得。
多年下来造成恶性循环，市场上一定有投资客的房子正在出售，而投资客是任何有闲钱人都是，只是少数有闲钱人并不投资房地产上并不表示他就不会买房子，相反的他们正不知不觉的在投资房子，只是他们通常以为自己只是自住型的而已，因为他们一定会要求住好的，百分之两百！
任何投资都有风险，除非你拥有百分百的实力，比如有一些投资客他们买房完全不用贷款，或有一些人他们资产超过亿万以上，追根究底，没有谁对谁错，一些人老是怪投资客炒高台北房价，殊不知是一堆自住型的出价都输给投资客，久而久之，造成便宜的几乎都投资客先买走了，任何买卖，谁出手阔，谁阿莎力！谁不罗嗦！都是好客户。
追根究底原来是自住型的贪小便宜，卖屋者都希望卖好些，导致投资客去承担买下来再转售的风险。
资讯取得快，人人几乎都懂得一些道理，事实上事实上，最后仍是一个答案，实力至上，弱者无知者都靠边站，不要只会废话，那浪费时间。求知去吧！
走在路上有人住公寓有人住大楼有人住别墅，别怀疑，这就是实力的差别，请不要租着房子还埋怨为什麽公寓那麽贵，而不呛声人人都应该住最好的！
真的，只有弱者才会抱怨，才会怨天尤人怨声载道，唯有弱者才会怪房价高，才会大喊不公，才会怪都是你们的错，都是政府贱商滥代销烂仲介的错，完全不是自己的错，都是别人害的。搞了老半天，呵呵！个人档案原来还是用来写日记的功能。
许是不甘心一天就如此晃过，总记点什麽才感到值回人生到此一次的票价，除了麻木，忙碌，今天没特别趣味，找新鲜的事儿做，教教房地产的学问，照顾后辈，也算有趣及意思。
总是赢不过投资客，即使我拥有一个万夫莫敌的屁号，仲介之神，一样，只要光做正常客户就败给一堆闲钱者，认识不认识，熟悉不熟悉的都一堆，尤其很笨，台北市土地及房价不高才有鬼，不然你是要一元买一栋大厦？还是贵字从世上消失，世上没有不贵的东西，比如爱情很贵，千亿台币很贵，生命很贵只有一回，珠宝名牌..物以稀为贵！
你的脚踏上土地就是房地产的生命存在，动物占地为王，你还跟我抗议什麽？我真冤枉，我也是输家，尤其我知道的比你正确及真实，而我却选择帮助你，导致我败北！这就算了，你还不认份，怪东怪西，只应该怪你自己贪心，钱不够又想买轻井泽，你塌蚂蚁的，一亿你跟我说你只有一亿，我杀不下屋主的价钱，你一块也不加就怪我办事不力，东奔西波的我真冤枉，尤其是你还是投资客而已，也不是自己要住，况且你又不住在台湾。
浪费我的时间，虽说我的时间注定是用来浪费的，但浪费在你这种投机者上面，我真是冤枉，尤其是你还曾是我的同学，更枉费你有个法学博士的学历，还德国的，鄙视你。哈哈！笑写一下。
...
人性如此而已，太简单了，没意思，好好读个哲学吧！但是，品德先管好，否则又是一个台湾贪婪者，无用。属於人类任何东西的买卖都是自由及权力意志的行为，人类既然走向自由经济资本世界就该承认弱肉强食的经济阶级行为，谁强说话，谁强主宰，谁强就买就不卖。
投资客与投机客本质跟事实上没有不同，有多余钱的人都是投资客，价值多少是根据权力的彰显，买卖本就存在风险，所谓的风险是买了卖了都可能会后悔。
投资客买投资客，投资客卖投资客被忽视了，遏杀买卖必然的风险，让风险不存在或阻碍有闲钱者去自由买卖的行为都是错误的行为，因为不自由是独裁世界才有的行为，必然是与自由经济国家产生矛盾处，人不可能同时向左跑又向右跑。
讨好弱势只会更弱势，毫无帮助弱势群体，经济世界不会因为阻止了买卖风险的行为，阻档了自由买卖的权力就会让弱势者能够自由买卖！
政府打房的行为都是一手想抓向右边远方的狼群，一手又想抓住左边的大兔群！世上没完美的事，不要引用日本及西方的过去式来评定中国人台湾人的民族传统思想历史性格。
自由经济行为如老子无为无不为，让自然，自生自灭，自立自强，才是正道王道霸道仁道。
变的是政策，变的是从业市场重新洗盘，变的是量萎缩，这是短期的。不变的是人性，不变的是本质，不变的是盲从及伪善与主观的多数，这是长期的！
当静静观着买卖双方各抒己见时，都对也都错，然而已经解释不清了，谁也不服谁，更不会听对方，最后【一刀分胜负！就比谁强】
时间证明，有实力者胜出，运气也是成功的一种，这超然于变与不变的事实里，这叫异数或异化，掌控者，预判者(精断者)先知者，是赢家。而我是属於逍遥者，没输也完全没赢，龙吟月反思工作於台湾台北内湖房地产领域的心历之草监！
工作中的规则制度政策，环境资讯都在变动着，不变的依旧是人性，说话要拿捏的刚好，往往不只是说实话能解决的，说出真理不见得是正确的，高手与真人是不同层次的，说话的艺术求进，面对无知与固执者要坦然，静观而宽厚看待！
有时忍不住拿客户们试验，尽管试验了千百次，答案还是一样，同样的结果，同样的重蹈覆辙，历史一直重演！
人心人性，真的是不变阿！站在房地产工作的制高点上俯看人群，以专业赢出，而时间也证明赢了的当时就是输了，因为一切都在了若指掌里，有趣亦是无趣，理不理人群，人群都在那里！
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